Legale e tassazione dei beni immobili della gestione aziendale

Come regola generale, il noleggio diventa la soluzione di inizio di attività naturale quando azienda leader dispone di un edificio in cui può essere installato. Ma è anche adottata da molte aziende a velocità di crociera.

Noleggio offre il vantaggio di flessibilità perché permette più facilmente scegliere una posizione e una camera adattata (o adattabile) per l'attività dell'azienda, e se necessario, quando il business cresce o reindirizza le sue attività, permette di facilmente modificare che chiude il contratto di locazione e nel concludere una nuova.

Inoltre, affitto suoi locali piuttosto che con l'acquisto, l'azienda non dispone di mobilitare fondi, né a sottoscrivere un prestito che limiterebbe la sua capacità di indebitamento e di investimento.

Un altro interesse non trascurabile di leasing, gli affitti e spese di affitto sono deducibili dal reddito imponibile della società.

Ma naturalmente, chi dice noleggio detto esistenza di un contratto di locazione con il proprietario del locale. Quello che presenta una serie di svantaggi.

Prima finanziaria, va da sé, perché l'azienda deve pagare un affitto, superiore o inferiore, al locatore. Delle somme versate a sanguinare perché affittare i propri locali, l'azienda non aumenta il suo patrimonio o il suo valore. Oltre il pagamento di denaro al momento dell'entrata nei posti.

Legale quindi il contraente vincolato da un contratto di locazione non è libero di disporre dei locali come gli piace. In particolare, deve ottenere il permesso del proprietario prima di fare un lavoro importante, modificare la propria attività o di subaffittare i locali.

Da notare, tuttavia, che le regole sono diverse a seconda che si tratti di un contratto di locazione commerciale (locale affittato a un commerciale, artigianale o industriale attività) o un contratto di locazione professionale (locale affittato per altre attività, soprattutto liberali). La prima più tutela degli interessi dell'inquilino (minimo 9 anni, ricoperta in affitto, diritto al rinnovo del contratto di locazione...) al secondo (durata di 6 anni minimo, no automatico diritto di rinnovo).

Quando una società si tiene la sua sede, si può godere come sembra buona, senza i vincoli relativi all'esistenza di un contratto di locazione. Inoltre, la proprietà garantisce la stabilità dell'occupazione dei locali e offre una maggiore visibilità e quindi un sicurezza. E il fatto che i locali sono in attivo dell'impresa è rassicurante per i suoi creditori, in particolare i banchieri, che sono più propensi a concedere crediti.

Naturalmente, l'acquisizione di spazio è un'operazione costosa che più spesso richiede l'assunzione di un debito che riduce, è stato detto, la capacità di indebitamento della società ad altri finanziamenti futuri. Tuttavia, l'operazione potrebbe essere interessante in questo periodo dove gli affitti sono più costosi, mentre il tasso di interesse dei borrowings sono, nel frattempo, al livello più basso.

Da un punto di vista fiscale, l'impresa che acquisisce i suoi locali e li registra come beni nello stato patrimoniale può detrarre dal suoi costi di acquisizione di reddito imponibile, gli interessi del prestito, tassa di proprietà, manutenzione e riparazione, nonché ammortamento spese.

Ma attenzione, registrazione dei beni può costituire un ostacolo alla vendita della società a causa del valore significativo che rappresenta spesso il settore immobiliare.

Al contrario, l'imprenditore che sceglie di lasciare il locale fuori dallo stato patrimoniale, mentre impostandola su sfruttamento, non può dedurre che le spese relative all'utilizzo professionale (manutenzione, riparazione), escluse quelle relative alla proprietà dell'immobile (costi di acquisizione, interesse prestito, ammortamento...). Egli può tuttavia dedurre reddito equivalente a un soggetto passivo (virtuale) affitta le sue mani come redditi da capitale.

Quando l'esercizio in azienda, il leader (o partner) può effettuare la scelta per comprare i locali professionali personalmente a lodare la sua azienda. Appartenendo al leader, il locale è pertanto legalmente separato da altra impresa attiva e quindi - a differenza della situazione di una società individuale in cui l'azienda e l'Unione di patrimonio del contraente - dalle rivendicazioni dei creditori commerciali. Inoltre, l'operazione fornisce il leader di reddito regolare (Affitti), permettendogli di faccia gli oneri e le spese per la costruzione.

Tuttavia, altro lato della medaglia, questi affitti sono ovviamente imposto. E solo alcune spese sono deducibili (interessi del prestito...).

Un altro possibile e popolare, la costituzione di locali leader (o appaltatore) di una società civile immobiliare (SCI) che tiene il professionista di montaggio e affittarlo per la società operativa. L'uso del SIC consente di isolare l'immobile, altri redditi da capitale (affitto) al leader che è anche un bene immobile e professionale. E quando questo ultimo vi darà la sua azienda al momento della sua partenza al pensionamento, la conservazione di tutto o parte delle sue azioni nel SIC potranno beneficiare di un complemento di reddito.

Inoltre, se SCI chi contrae un mutuo per finanziare l'acquisizione di locali professionali, la società sarà mantenere la sua capacità di indebitamento per finanziare altri investimenti.

Affitti raccolti da SCI sono distribuiti tra i soci e tassati come entrate di terra, inclusi gli interessi di deduzione di prestito.

La costituzione e il funzionamento di una SCI presuppongono tuttavia a rispettare un certo numero di formalità (nomina di un amministratore, tenuto riunioni generali...). Ma è un ottimo strumento per la trasmissione del patrimonio. Infatti, il leader può assegnare l'azienda ai figli che è meglio in grado di gestire e trasferire alle altre condivisioni SCI. Questo evita potenziali blocchi di una comproprietà.