La procedura di despecializzazione il contratto di locazione commerciale

Concetto di attività correlate o complementari

In assenza di definizione legale, il carattere correlato o attività complementari che recentemente l'inquilino per l'attività prevista nel contratto di locazione è estremamente apprezzato dai giudici. Soprattutto prende in considerazione i desideri e le esigenze dei clienti locali, nonché l'evoluzione di usi commerciali.

Ad esempio, il carattere di connessione e complementarietà è stato riconosciuto nelle seguenti attività: - produzione e vendita di pasti e macellai; - fast food e bar-caffetteria; - vendita di lingerie e Pret a porter commercio; - vendita di pelletteria e Calzature; - vendita di vini e vendita di liquori e negozio di alimentari generale.

Al contrario, non sono state considerate le seguenti attività come correlati o complementari: - sandwich e ristorante-pizzeria-bar-caffetteria ristorante e night club; - tabaccheria, i fumatori e penne di lusso; - stazione di servizio e carrozzeria, verniciatura, riparazione di veicoli; - panetteria e pasticceria.

Procedura da seguire

Prima l'estensione dell'attività proposta, il locatario deve trasmettere le sue intenzioni al proprietario o da un atto extragiudiziale ricorrendo a un ufficiale giudiziario della giustizia, o ora mediante lettera raccomandata con ricevuta di ritorno (raccomandata). Ovviamente, tale notifica deve indicare precisamente il (i) attività (s) nuovo (s) che l'inquilino vuole esercitare in locali affittati.

La notifica è un periodo di 2 mesi durante il quale il proprietario può opporsi alla despecializzazione. Il suo rifiuto non può essere motivato solo dall'assenza di privity o complementarità della nuova attività prevista dall'inquilino. Ad esempio, il locatore non può eccepire un'esclusività contenuta nella clausola del contratto di locazione.

Se il proprietario mantiene silenzioso durante questo periodo di 2 mesi, l'aggiunta dell'attività proposta è ritenuto autorizzato.

L'opposizione dal locatore per la despecializzazione non deve essere a forma di. Tuttavia, prudenza gli commissionò di utilizzare, in caso contrario un atto dell'ufficiale giudiziario, almeno di una lettera raccomandata con richiesta di ricevuta di ritorno. In caso di disaccordo, la controversia dovrà essere sottoposta all'alta corte della posizione dell'azienda che determina se l'attività proposta polemico è complementari o affini. In questo caso, l'inquilino può esercitarla.

In qualsiasi momento, fino alla scadenza di uno entro 15 giorni dalla data in cui la decisione della giustizia è andato in giudicato (scadenza del termine per l'impugnazione o per istituire un ricorso in cassazione), l'inquilino può derogarvi per despecializzazione dandone comunicazione al locatore con atto dell'ufficiale giudiziario o mediante raccomandata. In questo caso, fu lui che sopporta tutte le spese del procedimento.

Conseguenze

Se la despecializzazione parziale costituisce di per sé una modifica del valore locativo dei locali affittati, il proprietario può richiedere un aumento in affitto presso la prossima revisione triennale successivo alla notifica dell'inquilino.

Allo stesso modo, essa è autorizzata a chiedere i campioni dell'affitto durante il rinnovo del contratto di locazione, che permette di aumentare l'importo del canone per il valore di noleggio, anche se l'aumento supera il massimo consentito normalmente (variazione dell'indice del costo di costruzione).

Prerequisiti

Per eseguire una plenaria despecializzazione, devono essere soddisfatte due condizioni:-da un lato, esso deve essere giustificato da condizioni economiche nonché dalle necessità dell'organizzazione razionale della distribuzione, queste due condizioni essere cumulativo se stessi. Per quanto riguarda l'evoluzione della situazione economica, l'inquilino può evidenziare le difficoltà che incontra nell'esercizio della sua attività, diventare sufficientemente redditizia o trascurate dai consumatori. Per quanto riguarda l'organizzazione razionale della distribuzione, è spesso più difficile stabilire il criterio. A questo proposito, l'inquilino può dimostrare ad esempio che la disposizione e l'ambiente del luogo di vendita meglio si prestano a una nuova attività o che ha alcun interesse a creare un'altra attività tenendo conto negozi esistenti e le esigenze dei clienti locali.

-D'altra parte, la nuova attività deve essere compatibile con la destinazione, i personaggi e la situazione dell'edificio o dell'alloggiamento.

Così, la trasformazione di un fondo, inutili, vendita di mappe, riproduzioni industriali di qualsiasi tipo, fotocopie e la produzione di pannelli, un'attività era cibo sicuro negozi autorizzati, dato il clima economico e l'organizzazione razionale delle esigenze di distribuzione. Allo stesso modo, un fondo per la cura di animali domestici, 'dispendiosa attività in un mercato quasi saturo', è stato permesso di trasformare in un commercio di accessori, regali e piccoli oggetti.

D'altra parte, la trasformazione di un negozio di scarpe in un mestiere per i gestori di proprietà e le transazioni immobiliari erano rifiutato dovuto il già elevato numero di agenzie immobiliari nel settore. Non è più autorizzata la trasformazione di un commercio di lavanderie a secco-lavanderia in-store di Pret a porter nella misura dove attività era redditizio ed era di interesse per il cliente locale e che il gran numero di negozi Pret a porter, situato sulla strada ha incontrato le esigenze dei consumatori.

Procedura da seguire

L'inquilino che intende esercitare un'attività diversa da quella prevista nel contratto di locazione in locali affittati dovrà richiedere il permesso al proprietario. Questa richiesta deve essere eseguita da un atto extragiudiziale facendo ricorso a un ufficiale giudiziario, ora mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento. E deve indicare la natura dell'attività cui esercizio è previsto.

Il proprietario ha quindi un periodo di 3 mesi dal ricevimento della richiesta di conversione servire l'inquilino l'accettazione, il rifiuto, altrimenti le condizioni a cui essa fa valere il suo accordo. Se il locatore è rimasta in silenzio durante questo periodo, l'approvazione è ritenuto per essere guadagnato.

Sfidando il rifiuto del locatore o le condizioni a cui rende la sua accettazione, l'inquilino di entrare l'alta corte della posizione del fondo. Questi ultimi possono poi o confermare il rifiuto o l'accettazione condizionale del proprietario, autorizzano parzialmente o completamente l'elaborazione nonostante il rifiuto del locatore, questo rifiuto non è giustificato da qualsiasi causa grave e legittimo.

A questo proposito, la legge specifica che il rifiuto del trattamento è sufficientemente motivato quando il locatore garantisce che sarà riprendere i demised locali alla scadenza della corrente per raggiungere triennio o elevazione, di costruzione o ricostruzione lavorare, cioè lavoro prescritte o autorizzate nell'ambito di un'operazione di restauro di rinnovo o immobiliare.

Per quanto riguarda la despecializzazione parziale, l'inquilino che procede a un cambiamento di attività senza rispettare la procedura di despecializzazione e senza aver ottenuto il consenso del locatore o, in mancanza di questo, il giudice commette una violazione degli obblighi che potrebbero giustificare una terminazione o diniego di rinnovo del contratto di locazione.

Conseguenze

Il cambiamento di attività possa avere conseguenze per l'affitto. Pertanto il locatore può chiedere un immediato aumento di affitto senza attendere la scadenza del triennio corrente. E al rinnovo del contratto di locazione, l'affitto può essere rimosso e collegato al valore locativo. Inoltre, il proprietario ha il diritto di esigere il pagamento di inquilino di un indennizzo pari all'importo della perdita che provoca il suo cambiamento di attività.

Prerequisiti

Per eseguire un'assegnazione del contratto di locazione con cambio di attività a causa di pensionamento o disabilità, l'inquilino deve aver applicato per i diritti a pensione o una pensione di invalidità assegnato dal regime di invalidità e morte di mestieri o professioni industriali e commerciali. Inoltre, è sufficiente che l'inquilino ha semplicemente "intento" per assegnare il suo diritto di locazione e non vendere o per giustificare a trovare un acquirente.

Alla stessa stregua despecializzazione parziale o plenaria, la nuova attività proposta deve essere compatibile con la destinazione, i personaggi e la situazione dell'edificio.

Queste condizioni sono restrittive, che il locatore non può richiamare altri motivi per rifiutare l'assegnazione e il cambiamento di attività.

Procedura da seguire

L'inquilino deve significare con atto di ufficiale giudiziario, al locatore (e se applicabile, la registrati su suoi creditori stock in commercio) l'intenzione di trasferire il contratto di locazione specificando la natura delle attività che sono previsti così come il prezzo proposto. È l'unica formalità imposte, il padrone di casa non può chiedere il compromesso di cedente inquilino dell'assegnazione del contratto di locazione o il nome del cessionario.

Il padrone di casa ha poi un periodo di due mesi dal significato di far conoscere la sua posizione. In caso contrario, si è ritenuto di avere acconsentito. Così, può accettare puramente e semplicemente l'assegnazione del contratto di locazione con le nuove attività previste. Si può riscattare anche il contratto di locazione esercitando le sue priorità di rimborso alle condizioni stabilite nella notifica. O sfidare il cambiamento di attività e di fare opposizione alla cessione del contratto di locazione inserendo l'alta Corte entro il suddetto termine di due mesi. Durante questo periodo di opposizione, il locatario continuano ad operare la terra in leasing. In alternativa, il proprietario può validamente chiedere perjalanan del contratto di locazione per i torti dell'inquilino.